2007年10月，Airbnb聯合創始人Brian Chesky與Joe Gebbia最先想出當時的Air Bed and Breakfast（空中食宿）理念時，其動機是很簡單的。當時他們無力承擔兩人共住的舊金山閣樓間租金，于是向趕去參加會議但又無法預訂到酒店房間的人士出租了自己的起居室。不到十年的光景，Airbnb已發展到在全球有19個辦事處，在191個國家6.5萬座城市共管理有300萬套“上市公寓，其同時還在無意之中對服務式公寓行業產生了巨大影響。
Chesky和Gebbia發起了所謂的共享經濟，讓消費者（尤其是年輕一代消費者）相信：除傳統酒店住宿外還有另一種類型的住宿。服務式公寓行業則收獲了豐盛的回報。服務式公寓企業SACO商務總監Ben Harper表示，“Airbnb是另類住宿騰飛真正的推手，我們將其視為真正的創新者。他們讓消費者認識到傳統酒店房間之外還有另外一種選擇。”
徹底顛覆
行業出現了翻天覆地的變化。僅幾年前，受嚴密監管的服務式公寓幾乎只以久居型客戶為目標，要求客人至少要住滿7天，常常還要求住宿30天甚至30天以上。這對于為長期項目而出差的商旅人員來說是合適的，對于需要搬遷、但又暫時無法找到房屋的人士來說也是合適的，但卻不適合于其他人。隨著時間的推移，有些地方的監管部門放寬了部分政策。服務式公寓供應商也得以向臨時出行的人士推出短期住宿。
當時公寓價格仍然高于酒店房間的價格，但有更大的自由度。例如客人能夠穿著睡衣自己做早餐，也可以享用10英鎊一瓶的美酒，而酒店一杯酒就要10英鎊。必須承認的是，當時各企業并未很快接納服務式公寓這一理念，主要因為其底價稍高，也有一部分是因為超市購買食品的費用與餐廳用餐的費用相比更難監測。還有一個原因，就是服務式公寓業較分散，使預訂和質量控制較困難。
之后，隨著千禧一代成為市場中越來越強的一股力量，以及差旅經理擔憂的問題從“差旅人員是否安全”轉變為“差旅人員是否滿意”，行業唯一需要的便是點燃市場的熱情。Chesky和Gebbia二人便在此時嶄露了頭角。
Buyingbusinesstravel對英國各主要差旅買家展開了一項民意調查。所有受訪者都將公寓納入自己的差旅項目中，且去年都更多地預訂了公寓住宿。此外，所有受訪者都預計今年公寓住宿預訂量還會增長，“不斷提升的對公寓的認知與需求”以及“成本效益”是服務式公寓業增長的最大原因。
美國運通全球商旅公司酒店策略全球總監Pauline Houston表示服務式公寓行業增長的背后有著大量不同的推動力。但他也表示共享經濟“讓人們看到了除傳統酒店房間之外的另類住宿”。“英國服務式公寓流行，部分也是2012年奧運會的結果。當時有很多人都無法預訂到普通的酒店住宿，因此不得不嘗試一些新的事物，”他說，“很多人在嘗試過公寓住宿后便被這一理念深深吸引。服務式公寓并非適合所有人。很多人都認為入住公寓太麻煩，但對于住宿三晚或三晚以上的人來說，此類公寓則是理想之選。畢竟有誰希望連續三晚都接受同樣的客戶服務呢？”Houston表示，企業也日益關注差旅人員的總住宿費用。畢竟入住酒店除了有房間費用外，還包括早餐、午餐以及晚餐的費用，遠高于超市采購食物的費用。
差旅管理公司HRG集團酒店關系全球總監Margaret Bowler則站在了差旅人員的角度來看問題。“看到企業在差旅人員的用餐費用上如此摳門，我感到十分震驚，”她說，“倫敦市中心的酒店一頓飯20英鎊根本算不了什么。”而若入住公寓，就算房價高于酒店，也可在其他方面節省費用。差旅管理公司Business Travel Direct戰略關系主管Mark Bevan說，“我們觀察到一個現象：兩到四個人同時在同一個地方出差時，通常會將公寓用作會議室，如果將酒店住宿費用與會議室租賃費用加在一起，則會發現服務式公寓在價格上要有吸引力得多。”
強大的合作關系
差旅人員，其次還有各大企業，或許會歡迎服務式公寓。但對于差旅經理和預訂人員來說，服務式公寓帶來了一定的挑戰。“有大量供應商都未在全球分銷系統占有一席之地，”美國運通的Houston說道，“過去五年確實有越來越多服務式公寓企業在全球分銷系統上線，但仍然僅占很小的份額 。對于差旅管理公司來說，這意味著很大的工作量。”
HRG的Bowler補充說，“還有一個問題是全球分銷系統只會獲取一個姓名，因此我們無法識別第二名或第三名客人。就我們看來，理想的預訂方式是在全球分銷系統上預訂一套單臥室公寓。”
“同時供應側也太過分散，”美國運通的Houston說，“只有兩到三套公寓的服務式公寓企業無法獲得差旅管理公司的關注。大量規模較小的供應商都已認識到自己需要出現在比目前層次要高得多的平臺上。而如今的Bridgestreets、Silverdoors和SACO等服務式公寓平臺將讓規模較小、較小眾的供應商有機會（通過合作）獲得更高的認知度。”
服務式公寓企業The Apartment Service（TAS）集團商業銷售董事總經理Jo Layton贊同這個觀點。該公司的TAS Alliance平臺連接了數千家獨立供應商。Jo Layton說，“一些公寓運營商在企業買家搜索長期住宿的地方設立了前臺設施，并且有著充足數量的公寓，能夠確保在全球分銷系統上分銷自己的產品。此類運營商目前基本都已找到能夠幫助自己在全球分銷系統上曝光的供應商，更重要的是，線上自助式預訂平臺在持續演變，同時，如今的差旅人員也能夠更加熟練地自行預訂出行交通與住宿。因此，若運營商能夠將自己的庫存上傳至大量不同的網站（只有在實際出現預訂交易時運營商才需承擔費用），就能夠更輕松地確保在市場進行分銷。”TAS等服務式公寓企業為了同時支持供應商與客戶企業而“對技術投入了巨資”。TAS Alliance則允許各供應商相互訪問對方在自己未運營有業務的目的地提供的庫存，即訪問對方的“供應鏈”。
榮獲2017年商務旅行大獎賽最佳服務式公寓供應商稱號的Oakwood Worldwide，將在全球分銷系統上的業務視為其商業模式中寶貴的一部分。Oakwood歐洲、中東與非洲區總經理Tom Meertens說，“我們的重點仍然是通過線上系統讓客戶預訂我們的公寓時能夠更輕松、有更好的體驗，我們全新的預訂引擎引領了行業前沿。其讓客人能夠直接預訂我們庫存的公寓，同時在全球分銷系統和其他替代性預訂渠道上推出了更多公寓，是我們分銷組合的一部分。目前我們在全球分銷系統上推出了300多套公寓。這不僅讓預訂流程的完成速度更快，還讓大量個人與企業客戶均能夠更輕松地預訂。”
新一代差旅人員
無論是怎樣的預訂渠道，并且就算供應商與中間商無法就終端用戶需求增長的原因達成一致，這一需求顯然都是在不斷增長的。《服務式公寓新聞》（Serviced Apartment News）編輯George Sell認為，“官方數據十分欠缺，但這種‘臨時性’業務可能正在增長。過去各企業使用公寓的時間大概在一周或一周以上。而如今的企業買家稱差旅人員都要求再次入住公寓，即使只停留兩三天也同樣如此。”
Oakwood的Meertens則更加深入地對人口結構進行了分析。“我們看到有越來越多的千禧一代受眾預訂公寓。這也驗證了千禧一代將全球化體驗視為其職業發展極重要的一部分這一觀點。有71%的千禧一代人士都希望工作期間能夠被派往海外出差。我們預計未來數年這個群體還將繼續推動服務式公寓業的增長。”
HRG的Margaret Bowler則給出了更務實的評價。她表示，“新一代差旅人員只要房間帶浴室，就絲毫都不會挑剔。” SACO的Ben Harper表示新一代差旅人員“試過服務式公寓后便無法自拔”。Business Travel Direct的Mark Bevan則表示如今的差旅人員“十分愿意嘗試新事物”且會根據網站上的評論做出決定。Airbnb的兩位創始人或許未意識到自己對服務式公寓行業帶來的巨大影響。不過，他們提高了“另類住宿”的知名度，從而顛覆了全球住宿業。他們還徹底改變了自己的銀行賬戶余額，目前兩位的身家大概都在38億美元左右，再也無需擔心房租的問題。
樂觀主義態度？
服務式公寓供應商針對英國退歐公投形成的直接影響所表現出的擔憂似乎已經消散，但仍然還有大量需要擔心的問題。英國服務式公寓供應商協會（ASAP）與房產代理商Savills合作開展了一項全年情緒追蹤調研。此調研結果表明，服務式公寓運營商整體對于行業的商業前景有了比夏天更樂觀的態度。并且，并非所有的運營商從一開始就將英國退歐帶來的不確定性視為重大的問題。服務式酒店公寓企業Roomzzz將于今年秋季在倫敦首次開店。其首席運營官Mark Walton表示：“英國退歐公投后的幾個月里服務式公寓預訂量有了急劇的增長。似乎英鎊的貶值促使更多英國居民度假時摒棄海外目的地、選擇了國內各大城市。同樣，海外游客也利用更優惠的匯率前往英國各城市度假，從而推動了英國服務式公寓預訂量的增長。”
此外，盡管每八家運營商中就有一家表示將在2017年放緩增長，但接受調研的人士中有超過四分之一（28%）都表示自己會在今年加快擴張。而這些運營商可能會面臨巨大的工作量。調研結果還顯示“宏觀經濟條件”、懲罰性商業稅率與購買新公寓時不斷上升的成本，都被視為重大的挑戰。近三分之二的受訪者（63%）都對宏觀經濟條件有所擔憂。有58%的受訪者則擔心會遭遇懲罰性商業稅率。Oakwood Worldwide歐洲、中東與非洲區總經理Tom Meertens還指出了其他一些障礙。“隨著各企業都在設法擴張，新公寓也面臨著與日俱增的競爭，”他說，“增長可能會由于僅僅是缺乏適合用作服務式公寓的房產而受到阻礙。房價不斷上漲，競爭日益激烈，也都在雪上加霜。”“某些地方的法規可能也會導致客人無法在當地找到適合短期居住的公寓，而有一些區域則禁止在租住期限達不到特定水平的情況下租出私人住宅。例如倫敦威斯敏斯特區的最短租期就是三個月。”盡管如此，似乎仍然有大量企業愿意大筆投資服務式公寓。商業房產專業公司JLL服務式公寓團隊董事總經理Max Thorne便表示質量更優的數據、產品認知度的提高以及“消費者不斷演變的習慣”都會帶來積極的效應。他說，“服務式公寓行業正在走向成熟，且增長速度很快，此行業目前在酒店投資總額中占6%的份額，而2011年僅占2%。”英國服務式公寓供應商協會（ASAP）首席執行官James Foice表示英國有著“相當強勁”的建設速度，今年將新增2000多套服務式公寓和公寓式酒店單元房。Savills商業研究總監Marie Hickey補充說，“2017年行業在經營業績方面面臨一系列障礙。各運營商都正確地認識到宏觀經濟條件和商業稅率將在未來三年對自己的業務帶來巨大挑戰。不過，整個行業仍然具備優勢，能夠克服這些挑戰。”
一個充滿活力的全球化行業
據英國服務式公寓供應商協會稱，目前全球有近80萬套服務式公寓，其中美國占超過一半的庫存，且多數均在所謂的公寓式酒店內。歐洲服務式公寓行業最發達的國家是英國、愛爾蘭、法國與歐洲，其次還有斯堪的納維亞地區。這樣歐洲大陸南部就存在著大量的機會。然而，Silverdoor（2016年商旅大獎賽最佳服務式公寓供應商獲獎者）的重心已轉向遠東地區，于去年啟動了新加坡的首個辦事處。公司商務總監Stuart Winstone表示，“2016年對我們來說是里程碑式的一年。這一年，我們收購了自己最大的競爭對手Citybase。我們于五月收購了這家企業，之后一直在幕后做工作，設法將兩家公司合并在一起。”兩家公司仍然處于合并進程中，而目前Silverdoor的重大消息則是在新加坡設立了辦事處。“我們在新加坡有完全不同的模式，” Winstone說，“我們在歐洲的做法向來是與代表企業客戶的代理商和差旅管理公司打交道。而在亞洲，有大量秘書、私人助手及其他人士涉及其中。這是個極為不同、極為有趣的組合。”
Silverdoor最初的計劃是在美國設立辦事處，但未在美國設立辦事處可能最終會是一次幸運的失手。遠東市場大多為亞洲境內市場，由雅高集團和Onyx主導了企業服務式公寓界。Frasers Hospitality則在進軍遠東的休閑旅游市場。而香格里拉、泰姬酒店集團、Oberoi等高端酒店集團則在向真正有高凈值的人士推出自己的專屬“住宿”。然而，除幾家引人注目的企業外，亞洲的住宿企業通常都不具備遍布全球的足跡。Silverdoor目前覆蓋了全球500多座城市，且正在設法利用亞洲游客量日益增長的出境市場。無法在美國設立辦事處或許并非什么壞事，美國市場已充斥著來自大型連鎖酒店的“久居”公寓企業。其中Springhill、Fairfield和Towneplace屬于萬豪集團，Homewood和Home2屬于希爾頓，Staybridge和Candlewood則屬于洲際酒店集團。
這些酒店集團的全球化規模與巨大的營銷實力導致新進者面對北美市場時只能望而生畏。公寓式酒店也在歐洲留下了印記，較為突出的是雅高酒店集團旗下的Adagio品牌（今年是這個品牌成立10周年），同時還有希爾頓集團與洲際酒店集團等。 這些企業的增長是否對服務式公寓供應商構成了威脅？“我舉雙手迎接這樣的威脅，” Silverdoor（2016年商旅大獎賽最佳服務式公寓供應商獲獎者）商務總監Winstone說，“并且我認為他們的產品很優秀。洲際酒店集團旗下的Staybridge品牌很受我們客戶的歡迎。對于長達一兩周的住宿來說，此類產品很好地擔當了傳統酒店與服務式公寓之間的跳板。我認為人人都會找到適合自己居住的房間。而公寓式酒店到來后唯一會遭遇失敗的將是那些純粹的酒店。”
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